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Der Umbau gemieteter Räume von einer Schreinerei mit Verkaufsräu­men zu einem Großraumbüro mit Computerarbeitsplätzen ermög­licht eine ganz andere Nutzung. Das würde beim Hauseigentümer zu nachträglichen Herstellungskosten führen. Nach einem Urteil des FG München liegen dann im Umkehrschluss bei betrieblichem Aufwand durch den Mieter Mietereinbauten vor, die nach Gebäudegrundsätzen abzuschreiben sind.

Nach ständiger BFH-Rechtsprechung wird ein neuer Vermögensge­genstand hergestellt, wenn ein Gebäude für eine andere als die bis­herige Nutzung umgestaltet wird. Nach dem objektiven Nettoprinzip ist der Mieter wie ein Eigentümer zu stellen, wenn er die Aufwen­dungen tätigt. Daher sind auch die Aufwendungen des Mieters nicht sofort abzugsfähige Betriebsausgaben, sondern wie ein materiel­les Wirtschaftsgut zu aktivieren und nach Gebäudegrundsätzen über § 7 Abs. 4 EStG abzuschreiben.

Grundsätzlich liegen zu aktivierende Mietereinbauten vor, wenn

• es sich gegenüber dem Gebäude um selbstständige Wirtschaftsgüter handelt, die Betriebsvorrichtungen oder Scheinbestandteile sind, für die der Mieter Herstellungskosten aufwendet,
• die Wirtschaftsgüter seinem Betrieb zuzurechnen sind und
• die Nutzung sich erfahrungsgemäß über mehr als ein Jahr erstreckt.

 Praxishinweis: Ein Zusammenhang mit dem Betrieb ist dabei auch schon dann anzunehmen, wenn die Räume für die besonderen Zwecke des mietenden Unternehmers umgestaltet worden sind. Mandanten sollten bei größeren Umbaumaßnahmen auf diese nachteilige Auswir­kung auf die Liquidität hingewiesen werden.

Fundstellen:
FG München 28.11.06, 6 K 4037/04, rkr., EFG 07, 365 BFH 23.2.05, IX B 151/04